【永慶房屋華江巨蛋直營店 店長李旻達／】

　　新埔生活圈，具備交通、學區、商圈三大成熟機能，屋齡較高的產 品單價相對親民，但隨著危老與都更陸續推進，有助區域房價穩定成 長。

　　對於購屋民眾來說，可依自身條件與資金分配進行規劃，目前房貸 可貸成數普遍落在7到8成，民眾應避免信用遲繳，維持良好財務紀錄 。新埔這類具備基本面支持的區域，屬資產配置中的穩健選項。

　　

　　位於新北市板橋區的「新埔生活圈」，坐落在文化路與民生路兩大 主幹道交會處，是板南線與環狀線捷運網絡交織的重要節點。得天獨 厚的交通條件，加上區域發展早、生活機能完整，讓新埔成為板橋區 房市長年穩定熱絡的重點地段。

　　永慶房屋華江巨蛋直營店店長李旻達表示，新埔站除了是捷運板南 線大站外，近年通車的環狀線大幅提升了區域轉運便利性，串聯新店 、中和、新莊與五股等地，加速帶動人潮與商機。

　　區內商圈活絡，除了傳統市場新埔市場，「三猿廣場」這幾年也吸 引不少連鎖品牌進駐，包括星巴克、石二鍋、荖子鍋、壽司郎等，文 化路沿線成為美食與連鎖品牌的戰區，顯示業者對於人潮與消費力的 高度評估與看好。

　　新埔站新埔生活圈以舊社區為主，40年以上舊公寓林立，成交單價 約每坪55萬至60萬元，密度高、生活機能強。而25年左右的電梯大樓 則落在每坪70萬至80萬元間，指標社區「新巨蛋」約15年屋齡，基地 大、規劃完整，套房成交價每坪100萬至110萬元，二房約90萬至95萬 元，三房約88萬至93萬元，四房則落在81萬至83萬元間。

　　新埔地區也逐步走向更新翻新之路，例如「欣璞綻」是新北市第一 件危老改建成功的案件，由透天厝改建為新大樓，二房成交價落每坪 95萬至99萬元、三房為93萬至95萬元，隨著愈來愈多老屋啟動危老改 建或都市更新，區域風貌逐漸翻新。

　　從總價來看，相較於新板特區單價突破每坪百萬、總價門檻高，新 埔二至三房含車位約在2,000萬至3,000萬元，成為不少自住型買盤與 首購族的選擇。尤其二房產品最為熱門，在首購、換屋與置產需求下 ，交易熱度居高不下。

　　教育資源亦是新埔生活圈的一大賣點，區內有莒光國小、中山國中 等學區，被視為新北市升學率較高的明星學校之一，吸引許多家長為 子女就學而購屋。加上周邊公園綠地豐富，對於有幼兒或長輩的家庭 更具吸引力。

　　李旻達表示，新埔、江翠一帶交易熱絡，除地緣買盤外，也吸引來 自雙北其他區域的客群。隨著新板特區持續利多加持，包括第二運動 場「新北小巨蛋」、兒童未來館等建設進行中，新埔做為銜接新板特 區與舊市區的樞紐區位，支撐房價穩定增值。

六都、新竹縣市有感盤跌；今年上半年六都、新竹縣市成屋總價中位數較去年同期下修，又以新竹、高雄跌幅最深、居冠亞軍，區域房價「有感下跌」，年減幅各達15.1%、14.1%；反觀房價相對高的北台灣，北北桃跌幅均在3%內、房價最有撐，僅呈「溫和下修」。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，新竹縣市過去受惠於半導體產業蓬勃發展與高收入人口移入，新竹房價漲幅十分快速，去年甚至一度超越新北市，成為六都、新竹縣市總價中位數第二高的縣市；新竹縣市市中心可開發土地嚴重不足，導致區域市場供需嚴重失衡，造成竹北、新竹市中心頻現高單價、高總價的新建案，讓區域消費者購屋負擔相當沉重，需求減少後也開始反應在價格上。

陳金萍指出，高雄市過去幾年房市受惠科技題材、區域重大建設利多及人口回流，區域房價一度快速攀升，價格已逐步超出在地首購與換屋族的負擔能力；加上去年下半年開始，銀行房貸緊縮與央行祭出第七波選擇性信用管制後，成屋市場面對貸款成數縮減、青年購屋補貼審查更嚴等政策壓力，市場購屋需求放緩，轉為觀望或暫緩進場，以致區域成屋價格出現修正。

永慶房產集團統計實價登錄資料顯示，今年上半年六都、新竹縣市成屋總價中位數較去年同期下修，又以新竹、高雄跌幅最深，年減幅各達15.1%、14.1%，其中新竹縣市從去年上半年的成交總價1,400萬元下修至1,188萬元，高雄市則是從955萬元跌至820萬元，房價下修情況明顯。

至於台中市、台南市，今年上半年成屋總價中位數各達1,050萬元、817萬元，不僅較去年下半年各減少2.8%、3.9%，也比去年上半年高檔各衰退6.3%、3.9%，顯見區域房價也進入盤跌格局。

反觀房價相對高的北台灣，不論與去年上半年或下半年相較，今年上半年北北桃跌幅均在3%內、房價最有撐，僅「溫和下修」格局，又以桃園市房價最堅實，不僅價格沒跌，與去年下半年相比、還逆勢攀升0.8%，區域購屋總價從去年上半年的990萬元拉高至今年上半年988萬元；而最新上半年台北市、新北市成屋總價中位數各達2,050萬元、1,280萬元，與去年上半年2,066萬元、1,299萬元相差無幾。

陳金萍分析，桃園市近年桃園航空城、亞洲矽谷2.0以及捷運綠線等重大建設加持，挹注地方發展動能，加上區域房價相對雙北市來得親民，磁吸許多雙北市「脫北族」，在區域需求相對強勁下，價格波動較小；而雙北市自用與置產買盤支撐力道強，房價波動相對低。

【永慶房屋士林直營店 店長林瑋葦／】

　　目前房市因為貸款緊縮、信用管制而出現雜音，不過不要對房價下 跌抱太高期待，尤其士林地區供給少、需求只會愈來愈大，幾個熱門 的主力社區都極少有物件釋出，累積買方愈來愈多下，重大建設、公 園綠地居住環境佳、文教學區選擇多，距離台北市區捷運僅幾站距離 ，未來房價具支撐性。

　　屋主對北士科進度與捷運利多信心高漲，長線仍呈緩步墊高格局。

　　位於台北市北端的士林生活圈，由士林、劍潭兩座捷運站為核心， 包括承德路四段、文林路到外雙溪一帶，為擁有豐富綠地、完善學區 及多元公共設施的成熟住宅區，近年在「北士科」開發，加上捷運環 狀線北環段動工等利多帶動下，吸引自住客與科技新貴卡位。

　　永慶房屋士林直營店店長林瑋葦指出，該區擁有前港、美崙、志成 、士林官邸、福志等五大公園，以及兒童新樂園、天文館、科教館、 台北表演藝術中心等公共設施，成為親子休閒核心；醫療方面有新光 醫院；學區涵蓋劍潭、百齡、士林、福林四所國小，百齡、陽明、士 林三所國中及百齡、陽明高中，泰北、衛理、華興三所私校，與東吳 、銘傳二所大學，文風薈萃、學區完整。

　　士林的區域開發早期以公寓、透天為主，惟基河路舊河道重劃後才 有較多電梯大樓產品供給，現在的屋齡多落在15年內。

　　交易行情方面，公寓每坪約60萬～70萬元；屋齡10年～30年的電梯 大樓落在每坪80萬～100萬元；預售案則站上每坪120萬元。若以總價 觀察，新成屋三房含車位約在5,000萬元起跳，舊大樓則約在4,000萬 元，30坪公寓逼近2,000萬元。

　　林瑋葦表示，區域買方結構以當地客為大宗，多為醫師、教師與在 地士紳逢低加碼；另有家長為小孩就讀私校而來此置產。近年北投關 渡科技廊帶成形，仁寶、英業達、華碩等企業形成新聚落，加上輝達 （NVIDIA）確定落腳北士科，預料更多科技人才將於士林尋屋。自輝 達確定落腳北士科後，目前屋主惜售心態更濃，對價格有所期待，買 方信心也跟著提升，由於屬於實質利多，相較於如鄰近的大同區有台 北雙子星利多而漲多，士林地區房價近年漲得少，未來房價仍具支撐 性。

　　交通利多方面，除了既有紅線，環狀線北環段預計2030年通車，於 中正路沿線設置Y25～Y27三站，西接蘆洲、新莊，東連大直、內湖； 士林、劍潭兩站亦正進行捷運聯合開發，可望引入商業量體與公共空 間，提升區域機能。

　　房市冷爆，六都地政局1日公布建物買賣移轉棟數統計，7月六都合 計1.89萬棟、年減29％，前七月僅11.9萬棟，比去年同期萎縮27％， 創下近八年新低量，其中台北市、台南創下八年新低，新北市、高雄 則是近九年最低。房仲業認為，全年建物移轉棟數恐面臨28萬棟保衛 戰。

　　信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，六都7月建物買賣移 轉棟數雖年減近3成，不過受惠7月工作天數比6月多1成，因此月增幅 達4.2％，整體房市維持盤整趨勢不變。

　　曾敬德認為，美國對台暫定關稅出爐，後續還有協商討論空間，1 日台股也開低走高回應，似乎有柳暗花明的態勢，房市不確定因素逐 漸明朗，預期關稅對房市影響應偏向中性。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，7月的建物買賣移轉棟數反映 的是6月至7月初的市況，在全球經貿局勢因美國關稅政策與談判進展 不確定性下，民眾對於未來景氣仍有疑慮，購屋態度轉趨保守審慎， 成屋市場表現平平，但在部分都會區湧現交屋潮挹注下，推升7月移 轉棟數比6月成長4.2％。

　　7月六都買賣移轉棟數增減互見，其中台南、高雄分別月減20.5％ 與4.2％。中信房屋研展室副理莊思敏指出，南二都因受災情重創， 導致看屋人潮驟減，移轉量能萎縮。

　　台北市月增1.8％，新北市月增5.8％，桃園月增13.9％，台中月增 17.2％。陳金萍分析，其中桃園創下今年以來單月最高量，首度超過 4,000棟大關。

　　較去年同期觀察，六都則大幅萎縮29.0％，其中台中年減38.7％、 高雄年減35.0％，跌幅最明顯，其他四都年減幅25.5％～29.8％。

　　中信房屋預期，受制於房貸資金壓力，市場動能持續受限。

房市淡季更淡，7月交易量欲振乏力，全面年月雙減。四大房仲昨（31）日發布7月旗下門市交易量，永慶房產集團全台月減14%、年減42％；住商機構全台月減9.3%、年減43.7%；中信房屋全台月減7.6%、年減35.7%；台灣房屋集團統計的七都月減7.3%、年減25.7%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，第3季原本就是房市銷售淡季，因7月適逢暑假，民眾大都規劃出遊行程，房市交易相對清淡，加上月初丹娜絲颱風襲台，狂風與短時間強降雨造成中南部出現不少災情，月底也有多天豪大雨特報，衝擊民眾看屋時程，且政策持續調控、銀行資金緊縮仍持續的狀況下，也衝擊部分民眾購屋意願，並放緩購屋腳步。

觀察七都7月交易量表現，以永慶房產集團來看，與6月相較，均量縮一成以上，其中以台南市與高雄市月減近兩成最多，主要就是受到颱風與豪大雨影響。若與去年同期相較，台北市年減逾兩成、台南年減逾三成，其餘五都均年減四成以上。

陳金萍指出，去年7月國內景氣燈號亮出首顆紅燈，國內經濟景氣穩定復甦，加上民眾抗通膨預期心理發酵，以及新青安促動下，房市需求穩定，反觀今年7月，央行第七波信用管制持續，而銀行緊縮銀根，核貸趨嚴、貸款利率上調、成數下降、排隊等撥款的狀況頻傳，市場觀望氣氛濃厚，以致7月房市買氣欲大不易。

至於房價方面，在買氣明顯降溫狀況下，房價也出現跌勢，據政大永慶即時房價指數顯示，今年第2季七大都會區房價指數季跌幅介於0.5%至2.7%之間，而成交議價率也有擴大的趨勢，顯示有明顯降價較能爭取成交的機會，「降價促成交」是打破目前房市僵局的利器。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，由於去年下半年的換屋族在貸款時有簽切結書的買方，到今年陸續面臨要出售第一屋的期限將至，因此市場上多少會出現有讓利的物件，議價空間有機會再拉大。

另外也可以觀察到，限貸令打退許多財務體質較弱的買方，包括頭期款吃緊，固定收入低的上班族，由於氛圍轉向買方市場，議價率高，有不乏有實力的買方捧著現金尋寶。

　　7月全台中古屋交易量較月減14％，年減更達4成多，呈現淡季更淡 ，房仲業表示，主要受到暑假出遊旺季，颱風、豪大雨帶來中南部淹 水災情，影響民眾看屋意願，加上銀行房貸錢荒仍持續，房市買氣降 溫。

　　永慶房產集團統計，7月以來七大都會區中古屋交易均量比6月縮水 1成以上，其中台北市月減15％、新北月減13％、桃園減少11％、新 竹量縮10％、台中市月減16％，至於台南、高雄受颱風與豪大雨影響 ，月減近2成。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，第三季為房市銷售淡季，因7 月適逢暑假出遊旺季，加上颱風、豪大雨攪局，部分縣市出現災情， 讓民眾放緩看屋、購屋腳步，造成南高二都中古屋量縮二成。此外， 房市政策持續調控、銀行資金緊縮仍持續的狀況下，衝擊部分民眾購 屋意願，並放緩購屋腳步，讓7月全台中古屋交易量減少14％。

　　若與去年同期相比，全台中古屋市場交易量減少42％，台北市年減 28％，新北市與桃園均量縮40％，新竹年減47％，台中量縮近5成最 嚴重，台南減少34％，高雄量縮46％。

　　台灣房屋集團數據則顯示，7月全台各縣市買氣表現疲弱，月減7. 3％、年減25.7％。中信房屋統計，7月全台中古屋交易量月減7.6％ 、年減35.7％。

　　陳金萍指出，中央銀行信用管制持續，而銀行緊縮銀根，核貸趨嚴 、貸款利率上調、成數下降、排隊等撥款頻傳，市場觀望氣氛濃厚， 以致7月中古屋買氣比去年同期萎縮4成。

　　展望後市，中信房屋總經理張世宗指出，銀行房貸額度緊縮態勢未 見緩解，關稅政策大限又迫在眉睫，8月下旬更將進入傳統民俗月淡 季，短期房市恐難擺脫低迷格局。值得注意的是，買氣若長期萎縮， 也會加劇不動產經紀業的經營壓力，目前不動產經紀業備查家數仍處 於歷史高點，部分體質不佳、經營績效不彰的房仲店頭，將很有可能 在這波不景氣中被洗出市場。

　　陳金萍表示，美國關稅政策不確定性仍高，下半年經濟成長動能趨 緩，也連帶影響內需與房市買氣，加上銀行房貸緊縮與不動產信用管 制短時間內沒有鬆綁跡象，下半年房市交易動能回升空間有限。

台北市購屋主流不是新成屋，而是屋齡30年以上的老宅。永慶房產集團彙整實價登錄發現，台北市中古屋在價量上與新屋呈現明顯落差，近一年屋齡30年以上的住宅交易占比達55%，交易量為屋齡五年以下新屋的近五倍。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，台北市因開發早、素地稀缺，新建住宅供給有限，整體屋齡偏高。相較於新成屋，中古屋在價格相對親民、坪效高、地段成熟、交通機能完善等優勢下，成為自住與首購族的主要選擇。

進一步觀察近10年台北市屋齡30年以上住宅交易占比變化，自2015年起逐年成長，2015年交易占比33%，2020年突破四成、達40.9%，2023年則超過五成，業者指出，今年台北市屋齡30年以上的住宅占比可能將再創新高。

台北市12個行政區中，除內湖區、南港區外，其餘行政區皆以屋齡30年以上中古屋為交易主力。

　　中古屋挾著房價相對親切、位處機能相對成熟地段等優勢，成為購 屋市場的主流。房仲業分析實登資訊，發現近一年台北市屋齡30年以 上高齡老屋交易占比高達55％，穩坐房市主力地位，其中大安、松山 區老屋交易占比更直逼7成最高。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，彙整實登資料發現，台北市屋 齡超過30年的中古屋，因價格門檻較低，且多位於成熟發展的市區、 交通機能完善，仍是自住、首購族進場的主流選項，以近一年實登資 訊來觀察，全台北市老屋交易占比高達55％，是屋齡五年以下新屋的 近5倍。

　　在台北市12個行政區中，有10區都以屋齡30年以上老屋為交易主力 ，其中以大安區的69.4％、松山區68.5％最高，士林、信義區也有6 成以上，萬華、中山、北投也都在5成以上，老屋當道現象明顯。

全台房市烏雲籠罩，今年上半年交易量探近八年新低、寫史上第三低。內政部統計，6月全台建物買賣移轉棟數2萬3,442棟，月增6.2%、年減22.4%；今年上半年共13萬151棟，年減26.4%，為2017年來最低交易紀錄，探八年新低，也是有統計以來第三低量。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，今年房市持續面臨房貸緊縮狀況，加上央行打房、川普關稅戰等均衝擊市場信心，房市買氣降溫，預期下半年也難以樂觀。

觀察全台6月買賣移轉棟數，較上月增加6.2%，陳金萍說明，6月的建物買賣移轉棟數反映的是5月至6月初的市況，5月上旬中美關稅戰休兵90天，有助於舒緩全球貿易緊張，全球股市反彈上漲，讓民眾恐慌情緒降溫，房市買氣也出現回穩跡象，加上部分都會區新屋交屋潮挹注下，因此小幅增加。

與去年同期相比則年減逾兩成。陳金萍指出，去年第2季受惠於台灣經濟穩定復甦，台股表現佳、消費者信心增強，市場買氣穩健，連續三個月全台建物買賣移轉棟數均站上三萬棟大關。

反觀今年，在銀行房貸緊縮與第七波信用管制持續，房貸審核相對嚴格、貸款成數恐不如預期以及排隊等撥款的狀況頻傳，讓成交速度趨緩，加上川普關稅戰衝擊市場信心，民眾購屋態度轉趨觀望，房市交易降溫。

觀察今年上半年全台交易量表現，共13萬151萬棟，僅高於2016年10萬8,581棟、2017年的12萬9,110棟，而2016年主要是因為房地合一稅上路，因此讓買氣驟減，而今年上半年全台建物買賣移轉棟數探下自1999年有分月統計以來第三低量，顯示今年房市交易熱度不如以往。

展望後況，陳金萍指出，目前中美達成90天關稅戰「休兵協議」，暫時降低彼此間的高額關稅，而亞洲各國也陸續與美國達成協議，不過，台灣的關稅協議尚未有定數，未來充滿不確定性，出口動能面臨挑戰，而房市購屋信心也間接受衝擊。

目前看來，銀行房貸緊縮以及央行選擇性信用管制恐仍持續的狀況下，下半年房市也難樂觀期待，仍需持續關注國際關貿局勢發展與房市政策變化。

根據永慶房產集團據實價登錄，比較七都2020年到今年前五月中古屋與預售屋總價中位數的價差變化，近六年中古屋與預售屋價差明顯擴大，其中台中市、台南市與高雄市三都，中古屋與預售屋價差幅度皆已經突破80%，尤其台中市價差幅度更高達103.1%。

中古屋、預售屋價差持續擴大，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，預售屋的價格往往含有對該地區未來房價的預期，價格通常會高出中古屋一截。

七都中，台中市預售、中古屋價差最大，陳金萍表示，受到中部科學園區以及各項重大建設帶動，台中市近年來房市交易表現熱絡。尤其是西屯區七期重劃區、水湳經貿園區等重劃區，交通、市政、商業機能完善且未來發展深具潛力，更是吸引多家建商相繼推出大坪數高價住宅或豪宅產品等預售建案，拉開中古屋與預售屋的價差幅度達103.1%。

南二都方面，高雄市2020年中古屋與預售屋總價中位數價差38.5%，2025年則擴大為86.1%，增加了47.6個百分點；台南市2020年中古屋與預售屋總價中位數價差67.7%，2025年則為83.6%，增加了15.9個百分點。

陳金萍指出，高雄市受惠南部科學園區與台積電設廠議題，吸引多家建商積極推案，推升高雄預售屋房價，台南市近年受惠南部科學園區以及台積電等科技大廠進駐，吸引建商大量推案。

永慶房產集團再寫AI房產科技創新里程碑，近日推出「永慶AI特助」服務，讓消費者只用口語發問、「永慶AI特助」就自動推薦物件，甚至為消費者分析物件特色、實價登錄行情與社區優勢等，用AI技術翻轉傳統找房模式，宣告房仲業「不用找，只要問」時代來臨。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，在買房過程中，有很多資訊、知識、甚至經驗都需要找，從找物件、找仲介、到找社區、找生活圈等等。消費者要在龐大的資訊裡一條一條查找、分析，「找房之旅」看似簡單愉快，其實背後充滿資訊焦慮和決策壓力。

但隨著ChatGPT等AI機器人的問世，翻轉傳統查找資訊的過程，現在民眾只要開口問，AI機器人就像私人助理，幾秒內整理海量的資料，給予民眾有用的答案。葉凌棋表示，隨著AI的出現，我們看到「問的時代」來臨了，因此推出全新「永慶AI特助」，提供消費者「不用找，只要問」的個人化購售屋體驗。

永慶房屋總經理吳良治表示，透過大數據、自然語言處理等AI技術，永慶AI特助提供消費者三大亮點服務，包括「找房問AI」、「特色問AI」、「社區問AI」。在「找房問AI」，消費者只需要給出區域和預算，並敘述房屋條件，如採光好、三房格局、備有電梯等，AI特助就會自動篩選出適合的房屋。

篩選出房屋後，消費者只要點選「特色問AI」，便可向AI特助詢問社區管理費、電梯數量、靠近哪個捷運站等房屋的大小細節；至於在「社區問AI」裡，消費者若有心儀的社區或是生活圈，只要輸入社區名稱，AI特助就會提供社區簡介以及待售中物件；若輸入路段，AI特助便會提供路段上的亮點社區，提供消費者做參考。

此外，「永慶AI特助」也整合了「AI導覽」、「AI煥裝」科技工具。在「AI導覽」中，AI特助將以短影音方式介紹物件資訊，幫助消費者快速掌握物件特色。

「AI煥裝」則可幫助消費者了解房屋裝潢後的可能模樣，提前想像未來的家；提供五大房產科技服務的「永慶AI特助」已在通訊軟體LINE上線，現在消費者只需要在LINE上向「永慶AI特助」正確發問，「永慶AI特助」就能理解消費者的問題，並快速提供相關的住宅資訊。

吳良治指出，「永慶AI特助」所引領的「不用找，只要問」找屋模式，將房產科技從「以物件為中心」進化為「以客戶為中心」，打造出「個人化買賣屋平台」。消費者不僅能夠享有更即時、客製、精準且容易上手的科技服務，永慶的AI科技服務也更能針對消費者的狀況和需求，提供更專屬、個人化的建議。

吳良治表示，再加上永慶經紀人員的完整誠實服務，讓買房過程高效又安全。消費者只要在LINE上搜尋「永慶AI特助」，就可以享受AI帶來的「不用找，只要問」全新購屋體驗。

吳良治表示，創新一直是永慶的DNA，永慶早在創立之初，就已致力開發房產科技，帶給消費者便利高效的數位工具。

吳良治指出，近年來永慶AI服務更是連獲「亞洲科技卓越獎」、「IIA國際創新獎」等國際大獎的肯定。隨著AI技術的成熟，永慶房產集團再次領先業界，升級服務推出「永慶AI特助」，帶領消費者進入「不用找，只要問」的時代，也為未來的購售屋體驗奠定新的里程碑。

傳統刻板印象認為房仲仰賴人際關係與銷售話術，只要利用AI幫忙找物件，房仲就會被取代；隨著AI發展的日趨完善，也引發許多人對於AI未來是否會取代房仲服務的焦慮。

永慶房屋人資部協理塗振宏表示，AI確實能加快資料比對、依條件配對房子，但它讀不懂每一道需求背後的「人」的考量。

塗振宏指出，每一位消費者的需求和面對的找房痛點都是獨一無二的，在服務過程中，需要房仲用經驗和細心去探索消費者面臨的狀況，協助釐清需求，幫助消費者做出最佳判斷。

塗振宏舉例，換屋的客戶不一定是為了改善生活空間，可能更希望就近照顧年邁的父母。

這些細膩的判斷與消費者的共鳴，正是房仲無法被AI取代的核心，「因此房仲是人與人之間的產業，才是永慶房屋最不可被取代的價值。」

不過塗振宏也指出，雖然房仲的角色無可取代，但「人+科技」的合作，將有效提高經紀人員的服務效率、經紀人員也有更多時間提供細膩服務，帶動消費者滿意度的全面提升。

永慶房屋從2000年起便投入房產科技研發，持續打造，如「AI智能配對系統」、「i特助」、「AI煥裝」、「AI導覽」等工具，把AI導入服務流程，讓同仁把時間花在真正重要的服務上。根據永慶內部統計，在永慶AI服務上線後，平均縮短客戶近四成找房時間、縮減經紀人員超過八成的人力作業時間，提升成交效率。

隨著「永慶AI特助」的上線，塗振宏認為，有望帶來服務效率和品質的飛躍提升。

不過他強調，AI難以取代房仲角色，但可以為房仲帶來更多服務機會，因此在AI時代裡，永慶房屋仍要大舉徵才、培育更多夥伴，帶給消費者更好的購售屋體驗。

　永慶房產集團作為台灣房仲產業的龍頭企業，也是房產科技的領航 者，從2000年起就投入房仲產業數位轉型的發展，帶動台灣房產科技 的不斷創新。

　　永慶房產集團資訊部協理呂學堯表示，創新一直是永慶的DNA。從 網路時代開始，永慶就推動房產資訊的數位化，推出「永慶房仲網」 ，引領「買房子前先上網看房子」的風潮。近年來，隨著AI科技的蓬 勃發展，永慶也積極導入AI技術，陸續推出「AI智能配對系統」、「 售屋房價即時算」、「AI煥裝」、「VR美裝」等多項服務，涵蓋大數 據分析、生成式AI與機器學習等核心技術，實現找屋推薦、行情預測 、裝潢模擬、影音導覽與等賞屋科技，打造真正AI驅動的找屋新模式 。

　　永慶的科技創新服務不僅獲得消費者好評，也不斷贏得國際獎項肯 定，屢獲「創新商務獎」、「數位奇點獎」、「亞洲科技卓越獎」、 「國際創新獎」等海內外科技大獎。永慶房產集團近兩年推出的「房 仲聯賣平台」和「i特助」科技工具，成功翻轉傳統房仲產業的服務 模式，更是贏得「亞洲科技卓越獎」和「國際創新獎」兩項國際大獎 殊榮，締造台灣房仲業連續兩年皆贏得該兩項國際大獎的唯一紀錄。

　　「房仲聯賣平台」打破傳統房仲業「零和競爭」的產業生態，促進 不同的房仲業者透過合作，提升服務效率，有效提升聯賣件數增加4 0％、縮短平均聯賣天數26％。「i特助」則整合AI房源推薦、多人參 與決策、經紀人員即時支援至單一平台，給予消費者便捷的找屋諮詢 體驗，成功增加不活躍客戶的房屋帶看率15％。

　　呂學堯表示，有著「科技房仲」美名的永慶房產集團，數位與資訊 團隊已有超過300人的規模，但面對科技的不斷發展，永慶房產集團 仍持續招募更多資通訊好手，累積更多創新能量，為消費者帶來更優 質的購售屋體驗。

　　在AI技術快速革新的浪潮下，房產科技也不斷進步優化。永慶房產 集團推出最新的「永慶AI特助」，消費者只要在LINE上向「永慶AI特 助」發問，「永慶AI特助」就會自動推薦物件，甚至為消費者分析物 件特色、實價登錄行情與社區優勢等，讓消費者享有「不用找，只要 問」的劃時代找屋體驗，引領房仲產業邁入AI房仲的新紀元。

　　永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，買房的過程看似單純，但背 後其實藏有大量資訊焦慮與決策壓力。從找物件、找仲介、到了解社 區和周遭生活圈，消費者要在龐大的資訊裡一條一條查找、分析。

　　「但隨著ChatGPT等生成式AI普及，我們看到消費者的行為模式也 改變了，不再依賴關鍵字搜尋，而是傾向『開口問』。」葉凌棋表示 ，永慶AI特助所引領的「不用找，只要問」找屋模式，將房產科技從 過去「以物件為中心」的搜尋機制，進化為「以人為中心」的個人化 買賣屋平台。讓買房不用再苦苦尋找，直接問「永慶AI特助」就好， 再搭配永慶完整的誠實服務，讓買房過程高效又安全。

　　永慶房產集團資訊部協理呂學堯分享，「永慶 AI特助」導入大數 據、自然語言處理等AI技術，開發三大亮點服務：「找房問AI」、「 特色問AI」、「社區問AI」。在「找房問AI」，消費者只需要給出區 域和預算，並敘述房屋條件如：採光好、三房格局、有電梯等，AI特 助在幾秒鐘內就能從海量資料中，篩選出適合的物件。

　　篩選完成後，消費者只要點選「特色問AI」，便可向AI特助詢問社 區管理費、電梯數量、靠近哪個捷運站等房屋的大小細節。至於在「 社區問AI」裡，消費者若有心儀的社區或是生活圈，只要輸入社區名 稱，AI特助就會提供社區簡介、附近機能、近期成交行情以及待售中 物件等；若輸入路段，AI特助則會提供該路段上的亮點社區，提供消 費者做參考。

　　此外，永慶AI特助也整合了「AI導覽」及「AI煥裝」兩項科技工具 。在「AI導覽」中，AI特助將以短影音方式介紹物件資訊，幫助消費 者快速掌握物件特色；「AI煥裝」則可模擬房屋裝潢後的空間樣貌， 提前想像未來的家。呂學堯表示，「永慶AI特助」現已在通訊軟體L INE上線，民眾可隨時上線體驗「不用找，只要問」的全新找屋模式 。

　　為了讓消費者知道「永慶AI特助」的服務潛力，永慶拍攝兩支全新 廣告《不用找，只要問－社區篇》與《不用找，只要問－煥裝篇》中 ，以三個「找」的故事，帶出消費者找房時的痛點，也展現永慶引領 的AI房仲時代下，消費者只要在家詢問永慶AI特助，就能找到物件、 導覽物件周圍生活機能、甚至提供裝潢風格示意，凸顯「不用找，只 要問」的找房新趨勢。

　　呂學堯表示，永慶集團早在創立之初就已致力開發房產科技，在A I房仲時代下，消費者不僅能享有更即時、客製、精準且容易上手的 個人化購售屋體驗，再搭配上經紀人員的誠實服務，幫助消費者釐清 需求，提供更全面的購售屋建議，確保交易過程的安全，消費者將享 有更安心、高效的服務。

　　近年建商大量推案，龐大預售推案進入完工階段，據內政部統計， 今年前五月全台住宅使照量5.53萬戶、年增3.1％，創2006年有統計 以來新高，預料未來1～2年仍是使照高峰，市場將迎來大量交屋潮。 但在央行信用管制未鬆綁下，購屋人可能面臨貸款成數不如預期的狀 況，資金調度壓力升高。

　　隨著近年建商推案爆炸，住宅完工數量快速增加，近年房市低點的 2017年全年僅約8.8萬戶，不過逐年提升，2021年超過10萬戶，去年 更較2023年大幅增加2萬戶、高達13.8萬戶，今年住宅完工量仍持續 提升。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，對比2018年以後每年都有逾1 0萬戶以上的建照數量來看，恰巧是台商回流、疫情後貨幣寬鬆所創 造的房市多頭時期，而疫情期間因缺工、缺料導致工期拉長、興建時 程延宕，完工交屋時間遞延，自2024年開始，新成屋落成、交屋也步 入高峰期，預期今年全年使用量有望突破去年，創近20年來最高。

　　今年各縣市住宅使照核發數量來看，供給量較大的縣市落在新北市 、桃園市、台中市，前五月使照量均超過9,000戶，桃園市更高達1. 1萬戶，若與去年同期相較，新北、桃園年增幅均超過2成，陳金萍表 示，有科學園區題材或是大型重劃區開發的都會區吸引建商搶進推案 ，仍是住宅使照量較大的區域。

　　不過雖然近年普遍預售銷售率佳，加上房地合一稅高稅率限制交屋 後轉售的動能，不過在目前房貸緊縮與第七波選擇性信用管制下，大 量交屋潮湧現恐面臨即將交屋、但貸款成數不如預期的狀況，若非首 購族購族身份，恐需籌措上百萬元貸款成數缺口。

　　陳金萍表示，潛在交屋者應提前審視自身信用條件、家庭財務規劃 ，準備充足資金，並詢及早確認貸款條件，才能避免資金不足的交屋 違約風險。

交屋大潮來了，今年前五月住宅使照爆量，首度突破5.5萬戶大關，創下統計以來新高。永慶房屋指出，過去房市熱潮時，建商自2018年起大量推案，從去年開始龐大預售推案量，逐漸進入完工階段，預料未來一、兩年仍是使照高峰，今年全年使用量有望再創新高。

據內政部最新統計，今年前五月使照量達5萬5,347戶，年增3.1%，創2006年有統計資料以來、近20年來新高，進一步觀察近20年來前五月住宅使照量，今年前五月住宅使照量以5.5萬戶居冠外，其次是2024年的5萬3,665戶，而2024、2025年也是近20年來唯二突破5萬戶的年份。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，對比2018年以後每年都有逾10萬戶以上的建照數量來看，恰巧是台商回流、疫情後貨幣寬鬆所創造的房市多頭時期，而疫情期間因缺工、缺料導致工期拉長、興建時程延宕，完工交屋時間遞延，因此自2024年開始，新成屋落成、交屋也步入高峰期，預期今年全年使用量有望突破去年。

若以七大都會區來看，使照量較大的縣市落在新北市、桃園市、台中市，今年前五月使照量均超過9,000戶，其中以桃園市的1萬1,725戶最多，其次則是台中市的9,459戶，新北市則以9,324戶名列第三。

若與去年同期相比，則以新北市量增25.3%最多，桃園市則以22.0%居次，兩大都會區均年增逾二成，交屋量能最大。陳金萍指出，從使照量來觀察，有科學園區題材或是大型重劃區開發的都會區吸引建商搶進推案，仍是使照量較大的區域。

陳金萍表示，目前房貸緊縮與第七波選擇性信用管制之下，大量的交屋潮湧現恐面臨即將交屋，但貸款成數不如預期的狀況，購屋者面臨資金調度壓力明顯升高，因此建議潛在交屋者應提前審視自身信用條件、家庭財務規劃，最好準備充足資金，並詢問多家銀行房貸業務諮詢，及早確認貸款條件，根據自身資金狀況，規劃最適合的資金調度與貸款策略，才能避免資金不足帶來的交屋違約風險。

　　成屋價格持續鬆動。最新公布的第二季「政大永慶即時房價指數」 顯示，第二季房價指數為147.87、季跌1.6％，七都房價全面下跌， 其中台南、台中、新北指數跌勢最明顯，季跌幅均超過2％。全台房 價自去年第三季創下歷史高點以來，近三季已下修約4.2％。

　　政大永慶即時房價指數顯示，2024年第三季指數創下154.35歷史高 點，第四季即修正至149.9，季跌約2.9％；今年第一季雖盤整微揚， 不過第二季再度出現跌勢。

　　永慶房產集團研展中心總監郭翰表示，從去年下半年開始，受到銀 行房貸緊縮與第七波信用管制影響下，房市熱度明顯降溫，今年上半 年在房市政策續行及美國宣布關稅政策下，房市交易仍未見顯著起色 ，現階段房市為自用當道市場，買方期待有一定幅度的降價才願意進 場，而部分賣方也願意讓利促成交，使得房價走勢呈現緩跌。

　　其中，台南第二季季跌2.7％，跌幅居七都之冠。郭翰表示，近年 來台南在科技業題材帶動下，房價急漲，而當地薪資漲幅追不上房價 飆升速度，使消費者難以再追價，剛性需求無法支撐高價，市場支撐 力不足，近來在市場買氣降溫下，房價下修幅度持續擴大。

　　此外，台中季跌2.3％、新北季跌2％，均反映了新興重劃區新建案 供給、及房屋委售量量大的地區買盤接手轉弱，帶動房價下修。

　　郭翰表示，展望下半年，受銀行房貸持續緊縮與第七波信用管制未 放寬的影響，且銀行審核標準嚴格，自備款門檻提高，購屋族面臨更 大資金壓力，市場交易難度提升，下半年房市恐難樂觀期待，加上關 稅衝擊的後續影響，全台與七都房價指數變化須持續觀察。

　　2025年台灣服務業大評鑑範圍涵蓋全台396家企業，為國家級評鑑 規模，獲獎企業皆有口皆碑。永慶房產集團旗下加盟品牌「永義房屋 」，在本屆首度獲獎就拿下連鎖房仲業銀牌獎與服務尖兵獎。

　　永慶房產集團加盟事業處總經理莊志成表示，「誠實」與「顧客滿 意」是集團一致的服務理念。永慶加盟四品牌委託專業廠商，定期對 全台加盟店進行秘密客稽核，也會公開表揚服務傑出的加盟，激發同 仁榮譽感、自主提升服務品質。還有逾1,500堂線上課程的「i學苑」 ，能協助店東長和經紀人員隨時精進專業能力、提供精準服務。

　　永義房屋「人機合體」服務特色，則為獲獎亮點，經紀人員透過「 i智慧Pro系統」、「行動智能經紀人APP」等科技工具，出門在外也 能精準、快速的回覆客戶需求，更能即時提供物件分析，專業性的表 現贏得客戶信任，以及專業公正的評核認證。

　　永義房屋北大大雅加盟店經紀人員周榆珺分享，很榮幸獲得服務尖 兵獎肯定，「無論房子的好壞都要誠實告知，讓客戶買的安心、住的 安心，就是我當房仲最大的成就。」

　　永慶房產集團貫徹「先誠實再成交」理念，圓滿每一個消費者的成 家夢，在本屆服務業評鑑風光抱回金牌、銀牌與二座服務尖兵獎，成 為房仲業最大贏家。